Как сдать в аренду помещение. Как правильно сдать нежилое помещение в аренду? Сдача в аренду нежилого помещения без оформления ИП

Сдача в аренду нежилого помещения имеет определенную специфику, незнание которой может стать причиной неудачной сделки. В чем заключается особенность сдачи нежилого здания, как правильно подписывать договор и о каких нюансах этого процесса стоит помнить – мы рассмотрим далее.

Законодательством не установлено точного понятия, на основании которого можно было бы определить в какую именно категорию входит недвижимость, однако существуют определенные характеристики, с помощью которых можно сориентироваться в статусе помещения.

Внимание! Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ, нежилым помещением является отдельное здание с точно определенными и обособленными частями, которое не может использоваться в качестве жилья.

Также стоит отметить, что в законодательстве существует такое понятие, как целевое назначение. Каждый вид нежилой недвижимости может использоваться только в предусмотренных его статусом целях.

К примеру, помещение, предназначенное для офисов, не может быть использовано, как цех для производства той или иной продукции. Чтобы разместить в таком здании производство, нужно вначале переоборудовать его и сменить целевое назначение.

Целевое назначение помещения

Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.

Назначение нежилого здания

Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.

Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.

Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.

В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:

аптеку;
магазин;
офис;
детский центр.

В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.

Универсальные помещения

Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.

Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.

Особенности данного вида недвижимости:

она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.

Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.

Преимущества аренды

Аренда значительно выгоднее, как для арендаторов, так и владельцев. Подписав долгосрочный договор с физическим или юридическим лицом, собственник сможет на протяжении длительного времени получать стабильный доход со своей недвижимости.

Специфика сдачи в аренду

Прежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:

Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.

При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:

оформиться, как индивидуальный предприниматель;
зарегистрировать договор в Росреестре.

Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).

Порядок сдачи в аренду

Сдача нежилого помещения в аренду по своей структуре схожа со стандартной процедурой сдачи жилого помещения. Она включает в себя поиск арендатора, подписание с ним договора и регистрацию сделки в соответствующих органах. Итак, давайте более детально рассмотрим каждый из этапов:

Поиск арендатора

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? – все просто. Существуют следующие эффективные способы рекламы:

подача объявления на интернет площадках;
размещение объявления в местных газетах и на билбордах;
сделать коммерческую рассылку местным предпринимателям;
разместить баннер об аренде на самом помещении

Важно! Если здание большое и рассчитано на нескольких арендаторов, то стоит создать тематический сайт с качественными фотографиями, информацией о действующем предложении.

Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом с помощью частных риелторских контор значительно проще и быстрее, однако эта услуга, как правило, платная, а потому не особо выгодна. Если на самостоятельные поиски арендаторов нет времени, стоит подобрать хороших риелторов.

Настоящим профессионалам свойственны следующие характеристики:

опыт работы в данной сфере;
хорошая репутация и положительные рекомендации от клиентов;
наличие клиентской базы.

Арендная плата

Одна из главных задач при сдаче помещения в аренду – указать адекватную стоимость недвижимости. Чтобы определить соответствующую цену, нужно учитывать много факторов.

В частности, нужно обратить внимание на:

площадь помещения;
целевое назначение, указанное в документах;
расположение
наличие коммуникаций;
наличие транспортной развязки;
примерную стоимость подобных зданий на рынке недвижимости.

Чтобы сдать недвижимость, как можно быстрее, необходимо поставить цену немного ниже тех, которые указаны другими собственниками.

Определить подходящую стоимость аренды, можно следующими способами:

самостоятельно изучить действующий рынок и определить цену;
заказать оценку у специализированного оценщика;
заказать определение цены у риелтора.

Внимание! Довольно часто владельцы недвижимости, не ориентируясь в действующих ценах, занижают стоимость, тем самым делая свой доход значительно меньше. Чтобы избежать этого, лучше обратиться за помощью к специалисту.

Договор аренды: правила составления

Как таковых индивидуальных требований к договору аренды нежилого помещения законодательством не установлено, а потому сдача в аренду помещений данного типа происходит по обычному договору аренды.

В соглашении обязательно нужно указать:

Предмет договора. В данном разделе указывается информация, идентифицирующая здание (лицевой счет, технические данные, номер кадастрового паспорта и т.д.).
Срок аренды. Можно указать, как конкретный период 1-2 года, так и заключить сделку на неопределенный срок. Во втором случае нужно обязательно указать условия расторжения сделки.
Условия сделки. В данном разделе указываются права и обязанности обеих сторон. Также необходимо внести информацию о целевом назначении здания и последующей его эксплуатации арендатором.
Стоимость и порядок оплаты. Важно внести стоимость цифрами и прописью, также указать за какой период данная стоимость. Пример, 30 000 рублей (тридцать тысяч рублей) за 1 месяц. Также рекомендовано указать способ оплаты, к примеру арендатор обязан перечислять деньги 25 числа на следующий номер лицевого счета.
Реквизиты обеих сторон. Важно внести персональные данные участников сделки, также указать учредительную информацию компании (если в сделке участвует юридическое лицо).

Внимание! Если в договоре не будет указано срока сделки, то он автоматически будет признан бессрочным.

Регистрация договора

Если сделка заключается на период в 11 месяцев (до 1 года), то договор будет считаться действительным после подписания. Что же касается сделок длительностью в 1 год и более, то они обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре.

При подаче обращения, нужно также предоставить следующий пакет документов:

документ, удостоверяющий личность;
правоустанавливающие документы на помещение;
заявление;
техническая документация на недвижимость;
договор с приложениями;
квитанция об оплате госпошлины.

Вышеперечисленный перечень может быть дополнен другими документами.

После того, как заявление будет принято, заявителю вручается расписка о приеме документов. Регистрация осуществляется в течение 5-10 рабочих дней.

Риски для арендодателя

Сдача нежилого помещения в аренду имеет определенные риски для владельца недвижимости. В большинстве случаев они связаны со сдачей здания недобросовестному арендатору.

Сдача в аренду нежилых помещений, например, под магазин предполагает поиск подходящего объекта и заключение письменного договора. Необходимо не только правильно заполнить все его разделы, но и соблюдать точную последовательность действий. Как правильно сдать нежилое помещение с юридической точки зрения?

Законодательство

Вопросы аренды нежилых объектов регулируются Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданским кодексом РФ. Согласно законодательству, к нежилым объектам относятся те, которые входят в состав построек, но не являются пригодными для проживания.

Самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение может собственник на договорной основе. Он может заключаться только в письменном виде. Если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев, договор не придется регистрировать. Если же аренда оформляется на срок более 1 года, договор следует зарегистрировать в установленном порядке в Росреестре. Арендодатели обязуются платить налоги от получаемого от аренды дохода в установленные законодательством сроки.

Последовательность действий

Собственник имеет право сдать в аренду нежилое помещение в многоквартирном доме, в офисном или торговом центре. Необходимо знать последовательность действий, которая должна соблюдаться обеими сторонами сделки.

Подбор недвижимости

Поиск подходящего объекта является самым сложным этапом. Арендатор подбирает помещения, исходя из таких параметров, как транспортная доступность, инфраструктура и проходимость. Поиск может осуществляться через агентства недвижимости и специализированные сайты. Опытные бизнесмены уделяют этому процессу немало времени.

Рынок нежилой недвижимости делится на помещения по следующим назначениям:

Офисные;
Торговые;
Производственные;
Складские.

Необходимо изначально определиться с типом недвижимости, районом расположения, этажностью и площадью. Запрос проще сформировать, когда эти данные становятся понятными. После подбора нескольких вариантов будущий арендатор проводит осмотр помещений. Это необходимый этап. Арендодатель должен представить помещение с выгодных сторон. Но не стоит скрывать имеющиеся недостатки, так как впоследствии они могут проявиться. А это может привести к расторжению договора аренды.

Если нет времени на поиск помещения, арендатор может перепоручить данную работу доверенному лицу или посреднику. Сообщаются все детали и требуемые параметры. Это платные услуги, которые оплачиваются в размере от 50 до 100 % от ежемесячной арендной платы. С посредником необходимо заключить договор. Оплата должна вноситься после подбора подходящего помещения.

Заключение договора

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

документы о собственности;
план помещения;
уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

оплаты коммунальных платежей;
размера арендной платы;
срока сдачи помещения;
наличия телефонной связи и доступа в интернет;
проведения ремонтных работ;
условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Лучше, если арендатор и арендодатель будут подписывать договор в личном присутствии без посредников. В этом случае проще решить спорные моменты, стороны могут пойти на некоторые уступки. При составлении договора важно полностью прописать сведения об объекте недвижимости. Они должны включать полный адрес, этаж, площадь помещения. К соглашению следует приложить план помещений. Только в таком случае соглашение можно считать действительным.

Договор подписывается в 2-х экземплярах, если аренда предоставляется на срок до 12 месяцев. Если планируется долгосрочная аренда от 1 года, подписывается 3 экземпляра договора. По одному экземпляру остается у арендодателя и арендатора. Еще один экземпляр остается у регистратора.

Передача помещения

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

Стороны соглашения - арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

Арендатор может передать недвижимое имущество по договору субаренды. Но это возможно только с согласия арендодателя, являющегося собственником объекта. Договор субаренды также необходимо регистрировать в установленном законом порядке.

Но важно учитывать, что возможно досрочное расторжение договора аренды. Это право есть и у арендодателя, и у арендатора. Фактически, стороны сделки обладают полной свободой действий. Но в договоре должны содержаться основания, по которым возможно досрочное расторжение.

Существуют следующие особенности субаренды:

Период действия ограничивается сроком действия договора аренды с собственником;
Если договор аренды прекращает действие, у субарендатора есть возможность перезаключить договор с собственником до окончания периода субаренды на тех же условиях;
Если договор заключен на период от 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать.

Выделяют следующие права и обязанности арендатора:

Осуществление контроля за использованием помещения по назначению.
Своевременность оплаты аренды.
Выполнение ремонта по соглашению сторон.
Содержание помещения в надлежащем порядке.
Составление передаточного акта с субарендатором.

При любых нарушениях принятых обязательств у каждой стороны сделки есть возможность прекратить обязательство до окончания срока договора.

Необходимые документы

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

заявление установленного образца;
договор аренды со всеми приложениями;
кадастровый паспорт;
российские паспорта - для физических лиц, правоустанавливающие документы - для юридических лиц;
доверенность, если документы подает представитель;
нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
квитанция об оплате госпошлины.

Налоги

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

УСН 6 % - с общего дохода;
УСН 15 % - с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

на прибыль организации и НДФЛ для ИП - 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
на имущество - 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
на добавленную стоимость - 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.

Действующее законодательство предполагает административную и уголовную ответственность за осуществление незаконного предпринимательства. Уголовная ответственность устанавливается, если ведется незаконная предпринимательская деятельность или извлекается крупная прибыль в размере от 1,5 млн. рублей.

В случае фиксации нарушения судьи учитывают конкретные обстоятельства человека и множество других факторов. Как правило, не возникает проблем в случае сдачи квартиры или загородного дома. Если же сдается нежилой объект, можно выделить несколько признаков предпринимательской деятельности. Если помещение покупается непосредственно для сдачи в аренду, деятельность требует регистрации, так как признается предпринимательской.

Это же относится к аренде длительного срока или к договорам, которые перезаключаются многократно. Данный признак трактуется как факт систематического и намеренного получения прибыли от владения нежилым объектом. Если выявляются эти признаки, гражданину рекомендуется зарегистрировать ИП. В этом случае налог составляет 6 % от общей суммы дохода. НДФЛ же составляет 13 %.

Владелец помещения должен ежегодно подавать налоговую отчетность.

Таким образом, аренда нежилого помещения имеет свои ряд особенностей. Необходимо юридически грамотно составить договор, предусмотреть все особенности соглашения и своевременно оплачивать налоги. Это позволит избежать проблем в будущем и на законном основании получать прибыль.

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

создание офиса;
организация склада;
формирование производственного предприятия;
создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
технический паспорт;
иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

свидетельство о регистрации и постановке на учет;
паспорт гражданина;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

справка из ЕГРЮЛ;
учредительная документация предприятия;
правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

состояние напольных и настенных покрытий;
наличие сантехнических приборов;
места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

Арендные отношения проникли во все сферы жизни: взять на время в пользование квартиру или нежилую недвижимость сегодня в порядке вещей. Последнюю в основном используют для коммерческих целей, при размещении офиса или цеха. Сдать в аренду нежилое помещение – подобных объявлений хватает. Для того , важно знать, как это правильно делать.

На данный момент в законе не существует конкретного определения, что такое нежилое помещение, но существуют признаки, по которым это можно идентифицировать, описаны они в Гражданском Кодексе.

Важно! Нежилое помещение – это недвижимость, которая не всегда является отдельным зданием, зато всегда имеет обособленные и четко ограниченные части. Для целей проживания оно использоваться не может ни в коем случае.

Так, дом, в котором не созданы условия для жизни, может быть, переоборудован для организации столовой или кафе. При этом должны быть участки (комнаты), которые возможно приспособить под нужды заведения. Есть свои требования для помещений медучреждений, офисов, аптек, спортивных залов и т.д., причем касаются они как санитарной, так и .

Прежде чем сдать в аренду какое-либо помещение, следует четко определить его целевое использование, так как арендатор ищет площадь под конкретную цель.

Стоит помнить, без доказательств, что, к примеру, жилой дом имеет нежилое предназначение, использовать площадь под бизнес запрещено, включая его аренду.

Нежилой объект с конкретным назначением

Иногда целевое предназначение касательно использования подобного объекта прописывается в бумагах, которые собственник оформляет при постановке на кадастровый учет. Стоит понимать, что перевод в другую целевую категорию порой довольно сложно.

Подобное назначение может быть у нежилых площадей многоквартирного дома, в частности, его первые этажи. Причем то, как площади могут быть использованы, закладывается в проекте, например:

Аптека.
Магазин.
Офис.
Стоматологический кабинет.
Библиотека.
Центры развлечений.

Объект получает конкретное предназначение, а ограничения выплывают из установленных законодательством норм.

Свободное использование

Нежилой фонд включает в себя также площади свободного назначения. Суть таковых – универсальность, то есть брать их в аренду могут лица, занимающиеся самой разной деятельностью, согласно ГК. Их площадь может быть разной, более того, ее можно легко разделить под нужды разных арендаторов за счет быстро возводимых перегородок.

Подобные площади сдать или получить в аренду очень легко, однако, их стоимость гораздо выше за счет отсутствия дополнительных согласований.

Почему аренда лучше, чем покупка

Часто собственники нежилой недвижимости подумывают о продаже объекта, но его аренда может принести, куда больший доход. К тому же он будет стабильным, но это во многом зависит от места расположения.

Среди преимуществ, которые отмечают арендаторы:

Доступность. Финансовые затраты на аренду ниже, чем на покупку.
Упрощенная процедура оформления – .
Возможность сменить арендодателя. Конечно, для того, кто сдает в аренду – это не очень хорошо, но все зависит в большей мере от аппетитов собственника и места расположения объекта.

Важно! До тех пор, пока в нашей стране процветает бизнес, его участники будут нуждаться в площадях под офисы, склады, магазины, салоны красоты и т.д. Это означает, что владельцы коммерческой площади могут рассчитывать на стабильную пассивную прибыль.

Специфика сдачи в аренду помещений нежилого фонда

Согласно закону физические и юридические лица могут сдавать в аренду помещения, не предназначенные для жилья, являясь полноправным владельцем, без оформления ИП и в размере 13%.

Есть исключение, когда оформление ИП все же необходимо – это деятельность, которая реализуется через сдачу помещения в аренду, с получением постоянного и стабильного дохода. Владелец обязан вести отчетность и иметь устойчивые связи со съемщиками, при условии заключения арендного договора на срок 1 год и более.

Если условия такой деятельности нарушаются, и физическое лицо не оформляет ИП, для него могут быть следующие последствия:

на срок до 6 месяцев или 300 тыс. рублей штрафа, или общественные работы длительностью до 480 часов.
Административная ответственность. Взыскание в размере от 500 до 2 тыс. рублей.

Этапы сдачи в аренду: шаг за шагом

Казалось бы, что проще, подать объявление о сдаче объекта в аренду и ждать толпу желающих. Но, если сделать все по представленному ниже алгоритму, удастся избежать заминок и неприятностей. Неважно, что будет сдаваться: склад, офис или помещение под магазин.

Риелторы: нужны или нет

Конечно, быстрее и надежнее будет провернуть сделку через риелторов, но это не бесплатно. При этом следует обратить внимание на настоящих профессионалов, обладающих следующими характеристиками:

Опытом работы с коммерческой недвижимостью.
Репутацией.
Наличием базы данных.

Арендная плата

От того, какой размер платы будет, во многом зависит успешность сдачи, а точнее, насколько быстро получиться оформить аренду. Опять же тут есть 2 пути:

Привлечь к помощи риелтора, пусть он определит стоимость.
Самостоятельно проштудировать аналогичные предложения в городе.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

От площади.
Целевого предназначения.
Близости транспортных развязок.
Ситуации на рынке коммерческой недвижимости.

Совет! Если есть желание быстро сдать недвижимость и начать получать доход, рекомендуем сдавать немного дешевле, имеющихся предложений на рынке.

Поиск арендатора

Если доверились риелтору, то эти хлопоты перекладываются на его плечи. При этом он получает определенную комиссию при успешном заключении сделки. Решив действовать своими силами, варианты поиска желающих такие:

Если помещение небольшое (на 1 арендатора), то можно разместить объявление на специальных интернет-площадках города. А также можно подать объявление в местную газету. . Эффективный вариант – баннер на окне сдаваемого в аренду помещения.
Если помещение большое, то лучшее решение – это создать тематический сайт. Конечно, нужно продвигать его при помощи современных инструментов интернет-маркетинга. Арендовать всю площадь сразу, вряд ли кто сможет, поэтому придется набраться терпения.

Договор аренды: правила составления

В законах РФ нет четких правил регулирования арендных отношений. При составлении документа следует ориентироваться на общие правила составления договоров, в которых суть сделки заключается в том, что собственник передает во временное пользование арендатору оговоренную площадь за определенную плату.

Составляется договор обязательно в письменной форме в двух экземплярах. В тексте должны быть указаны следующие существенные условия:

Реквизиты сторон – субъектов.
Характеристики предмета договора. Причем они должны быть таковыми, что дают возможность однозначно его идентифицировать. Среди важных пунктов: инвентарный номер, точный адрес, целевое предназначение, название, площадь.
Условия использования арендной площади.
Сумма выплат согласно договору.

Если период сдачи помещения в аренду превышает 1 год, то в Россреестр следует подать такие документы:

Заявление.
Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
Договор с приложениями.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Дополнительная документация, если таковая имеется.

Данный алгоритм и правила работают в равной степени как для физических, так и для юрлиц. Во втором случае особенность договора, это наличие реквизитов и размера госпошлины.

Риски для арендодателя

Конечно, любые отношения касательно объектов недвижимости несут в себе определенные риски, среди основных:

Нецелевое использование. Хотя в договоре аренды существует четкая формулировка, в каких целях будет использоваться помещение, арендаторы могут и нарушать эти пункты в угоду своей прибыли. Если подобное происходит, то собственник имеет полное право .
Повреждения помещения, оборудования. Случается, что приличный, на первый взгляд, арендатор ведет себе неподобающим образом: приводит в непригодный вид оборудование и само помещение. В таком случае арендодатель имеет полное право требовать от него возмещения убытков, при этом допускается обращение в суд.
Не внесения платежа. С такой проблемой может столкнуться любой, но лучше всего это предупредить, предварительно прописав ответственность за просрочку платежей, такой элемент договора позволит чувствовать себя уверенно. Если в договоре нет пункта касательно сроков внесения арендной платы, то и жаловаться не на что.

Муниципальные объекты

Часто сдаются в аренду объекты нежилого фонда, которые . Они в основном более доступны по цене, нежели недвижимость частников. За счет оформления сделок по аренде удается пополнить бюджет города. Преимущественно заключаются договора, которые касаются зданий и помещений, реже муниципальных предприятий.

Важно! Основная проблема, с которой сталкиваются арендаторы – это неудовлетворительное состояние объекта, приходится тратиться на ремонт и доведение до приемлемого состояния.

Еще одна особенность в том, что такие помещения могут передаваться в руки арендатору только после проведения торгов. В остальном никакой специфики заключения договора нет. Он составляется по стандартному образцу в двух экземплярах на срок до 5 лет, плюс один для Росреестра. Очень важный момент, при получении в аренду недвижимости от муниципалитета на срок более 3 лет, арендатор получает преимущественное .

Вывод

В аренду предоставляются самые разные объекты недвижимости из нежилого фонда. Сделки по их получению во временное пользование встречаются все чаще. Представленный образец договора поможет составить его правильно, не упустив важных моментов.

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.